Wohnung oder Haus mieten: Das müssen Sie wissen

Ob eine Wohnung, ein Haus, ein WG-Zimmer, eine Garage, eine Lagerfläche oder ein Garten - fast alles kann ge- und vermietet werden und für alles gibt es Regeln und Gesetze, an die sich sowohl Mieter und Mieterinnen als auch Vermieter und Vermieterinnen halten müssen. Die Basis dafür ist zumeist das Mietrechtsgesetz (MRG). Dieses regelt etwa die Höhe des Hauptmietzinses, den Kündigungsschutz, die Weitergaberechte auf Mieterseite sowie Erhaltungspflichten des Vermieters. Jeglicher Schutz, der im MRG dem Mieter oder der Mieterin zugesprochen wird, kann vertraglich nicht zu dessen bzw. deren Nachteil abgeändert werden.

Greift das MRG nicht, kommt das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (AGBG) zur Anwendung. So fallen beispielsweise folgende Mietverhältnisse völlig aus dem Schutzbereich des MRG heraus:

• Ein- und Zweifamilienhäuser, unabhängig vom Errichtungsjahr des Hauses

• Auf maximal 6 Monate befristete vermietete Zweitwohnungen

• Ferienwohnungen

• Wohnräume in karitativen Einrichtungen

Aus dem Mietrechtsgesetz ergeben sich diverse Rechte und Pflichten sowohl für Mieter:innen als auch für Vermieter:innen. Auf Vermieterseite wird etwa die sogenannte Erhaltungspflicht geregelt. Diese legt fest, welche Teile des Hauses in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, der dafür Sorge zu tragen hat, dass diese nicht beschädigt und verwendbar sind. Ebenfalls muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass mitvermietete Gegenstände wie etwa eine Therme oder ein Wasserboiler erhalten bleiben und, wenn notwendig, repariert werden.

Kommt der/die Vermieter:in seinen/ihren Pflichten nicht nach, kann der/die Mieter:in eine Mietminderung einfordern. Im Gegenzug haben aber auch Vermieter:innen diverse Rechte. So können sie zum Beispiel eine Hausordnung erstellen, die Miete - im gesetzlich zulässigen Rahmen - erhöhen oder Mieter:innen unter bestimmten Voraussetzungen kündigen.

Interessant dazu: Was sich für Mieter:innen ändert, wenn das Haus verkauft wird

Unter die Pflichten der Mieter:innen wiederum fallen die Wartung und Instandhaltung von Heizung und Sanitäranlagen sowie der Therme. Zudem muss man als Mieter:in beispielsweise Renovierungen am Mietobjekt dulden und dem/der Vermieter:in Zugang zur Wohnung gewähren, wenn es einen Grund dafür gibt.

Ein Streitpunkt ist oftmals das Ausmalen der Wohnung beim Auszug. Dies muss prinzipiell nicht erfolgen, außer die Wände sind außergewöhnlich abgenutzt oder in einer ungewöhnlichen Farbe gestrichen.

Ein oftmals heikles Thema ist die Untervermietung der Mietwohnung. Für diese braucht man, sofern nicht ausdrücklich im Mietvertrag erlaubt, die Erlaubnis des Vermieters bzw. der Vermieterin. Keiner Zustimmung bedarf es lediglich, wenn man selbst in der Wohnung lebt und nur ein Zimmer untervermietet. Nicht nur gekündigt, sondern auch vor Gericht belangt werden kann man als Mieter:in, wenn die Wohnung zu teuer untervermietet wird.

Wird die Wohnung auf einer Plattform wie etwa AirBnB angeboten, muss man Ortstaxe vom Gast verlangen und diese an das Magistrat zahlen. Auch die Steuer ist zu beachten, denn steuerfrei dazuverdienen darf man in Österreich maximal 730 Euro pro Jahr. Alles, was darüber hinausgeht, muss versteuert werden. Mehr zur Untervermietung auf AirBnB lesen Sie hier.

Neben dem Mietrechtsgesetz ist der Mietvertrag das wichtigste Instrument zur Festlegung der Regeln eines Mietverhältnisses. Dieser kann mündlich oder schriftlich erfolgen und kommt bereits zustande, wenn Mieter:in und Vermieter:in über den Mietgegenstand und den Mietzins übereinkommen. Ebenso im Mietvertrag festgelegt werden die Laufzeit (befristet oder unbefristet), das Inventar, weitere Kosten wie Ablöse oder Kaution und Kündigungsmodalitäten. Ein Großteil der Mietverträge unterliegt dem Mietrechtsgesetz. Greift dieses - wie etwa im Fall von Ein- und Zweifamilienhäusern oder bei frei finanzierten Neubauten - nicht, ist die Überprüfung des Vertrags besonders wichtig.

Will man als Mieter:in den Mietvertrag kündigen, muss man bestimmte Fristen einhalten. Diese richten sich danach, ob die Wohnung dem Mietrechtsgesetz unterliegt oder nicht. Ansonsten steht der Kündigung auf Mieter:innenseite nichts im Wege. Will der/die Vermieter:in den Mietvertrag kündigen, muss er/sie gesetzlich oder vertraglich definierte Gründe anführen - und sich ebenfalls an gewisse Fristen halten. Bei befristeten Mietverträgen ist eine Kündigung erst nach Ablauf des ersten Jahres möglich.

Wird ein Objekt vermietet, kostet das einen gewissen Preis. Die Höhe des Preises - auch Mietzins genannt - richtet sich nach mehreren Faktoren. Zum einen danach, ob die betreffende Wohnung in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt. Ist dies der Fall, gibt es drei Systeme zur Ermittlung des Hauptmietzinses:

• Kategoriemietzins

• Richtwertmietzins

• angemessener Mietzins

Die Grundlage der ersten beiden ist die Kategorie, in die die Wohnung fällt, bzw. die Lage, in der sie sich befindet. Hier gibt es jedoch viele Spezialbestimmungen und Ausnahmen.

Das Richtwertgesetz regelt die Anpassung der Nettomiete an die Inflation. Diese Wertsicherung muss im Mietvertrag festgelegt sein. Zumeist halten sich Vermieter:innen in den Verträgen an die gesetzliche Erhöhung der Richtwerte, die normalerweise alle zwei Jahre erfolgt und sich von Bundesland zu Bundesland unterscheidet.

Wie viel ein Quadratmeter in welcher Region durchschnittlich kostet, lässt sich aus dem Mietpreisindex ablesen. Ob die Höhe der Miete für eine bestimmte Wohnung an einem bestimmten Ort angemessen ist, können Sie mithilfe des Online-Rechners überprüfen.

Ebenfalls vom/von der Mieter:in zu bezahlen sind Betriebskosten. Was hier verrechnet werden darf, ist jedoch oftmals unklar und ein Streitpunkt. Die Betriebskosten sind in unterschiedlichen Gesetzen geregelt. Je nach Art der Wohnung gilt das Mietrechtsgesetz (MRG), das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) oder das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG). Ist das MRG vollumfänglich gültig, ist darin festgelegt, welche Kosten als Betriebskosten abgerechnet werden dürfen. Bei einer Teilanwendung hingegen sind die Betriebskosten nicht gesetzlich definiert. In diesem Fall sollten Mieter auf eine genaue Regelung im Mietvertrag achten.

Wohnen ist teuer, Mietwohnungen, gerade in großen Ballungsgebieten, sind für manche Menschen nur schwer zu finanzieren. Dafür gibt es in allen Bundesländern Österreichs die Möglichkeit, Unterstützungs- und Fördermittel zu erhalten. Für die Errichtung von Mietwohnungen können sowohl private als auch gemeinnützige Bauträger Fördermittel erhalten, womit die Wohnungen für Mieter:innen günstiger werden. Um eine geförderte Wohnung zu erhalten, müssen in der Regel gewisse Voraussetzungen erfüllt werden:

• Das Einkommen darf eine bestimmte Höhe nicht überschreiten.

• Familiengröße und Alter

• Ein dringendes Wohnbedürfnis muss bestehen.

Neben den geförderten Wohnungen gibt es auch individuelle Unterstützungen für Menschen, die in frei finanzierten Mietwohnungen leben - und zwar in Form der Wohnbeihilfe. Auch die Wohnbeihilfe ist in der Regel abhängig vom Einkommen, den Mietkosten und der Familiengröße. Neben der allgemeinen Beihilfe zur Bewältigung der Miete gibt es auch spezielle Zuschüsse wie etwa den Heizkostenzuschuss oder Förderungsmöglichkeiten für die barrierefreie Gestaltung einer Wohnung.

Unter "Genossenschaftswohnung" versteht man in Österreich eine Gemeinnützige Bauvereinigung (GBV) - aber nicht jede GBV ist auch eine Genossenschaft. Trotzdem hat sich für alle GBVs der Begriff "Genossenschaft" durchgesetzt. Die von diesen Bauvereinigungen errichteten Mietwohnungen sind fast immer staatlich gefördert und haben daher niedrigere Mietpreise. Um eine derartige Wohnung mieten will, muss in der Regel einen Finanzierungsbeitrag leisten. Dieser ist einmal zu bezahlen und wird bei Auszug mit einem Abschlag (in der Regel in der Höhe von einem Prozent pro Jahr) zurückbezahlt. Um eine Genossenschaftswohnung zu bekommen, müssen gewisse Richtlinien erfüllt werden, wie etwa eine Höchsteinkommensgrenze, ein dringender Wohnbedarf und eine EU/EWR-Staatsbürgerschaft bzw. eine Aufenthaltsbewilligung. Die Richtlinien unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland.

Um sich für eine Genossenschaftswohnung anzumelden bzw. vormerken zu lassen, können sich Interessent:innen entweder direkt beim Bauträger melden oder bei Informationsstellen der Bundesländer (in Wien zum Beispiel das Wohnservice Wien) registrieren. Der Vorteil einer Genossenschaftswohnung ist die günstigere Miete, der Nachteil oftmals der - unterschiedlich hohe - Finanzierungsbeitrag.

Sollte es in einer Wohnung zu Schäden kommen, kann dies teuer werden. Es empfiehlt sich also, mit dem Mietvertrag auch Versicherungen abzuschließen. So kann man sich als Mieter:in absichern.

Die wichtigste Versicherung ist die Haushaltsversicherung. Sie deckt die gängigsten Schadensfälle vom Wasserrohrbruch bis zum Einbruch ab. Der Abschluss einer Haushaltsversicherung ist zwar nicht verpflichtend - und dahingehende Klauseln im Mietvertrag sind ungültig -, empfehlenswert ist er aber allemal. Dabei ist es ratsam, unterschiedliche Angebote einzuholen und zu vergleichen und ein besonderes Augenmerk auf Ausschlusskriterien zu legen, sprich zu schauen, wann die Versicherung nicht zahlen muss.

Auch eine Rechtsschutzversicherung oder eine private Haftpflichtversicherung können im Zusammenhang mit einer Mietwohnung sinnvoll sein. Die Rechtsschutzversicherung hilft etwa bei Streitigkeiten im Falle einer Mieterhöhung, bei Fragen rund um den Mietvertrag oder rechtlichen Problemen mit der Hausverwaltung, den Nachbar:innen oder Handerker:innen.

Die private Haftpflichtversicherung ist in der Regel in der Haushaltsversicherung inkludiert. Besteht keine Haushaltsversicherung oder ist die Haftpflicht-Deckung der Haushaltsversicherung nicht ausreichend, kann es durchaus ratsam sein, eine Privathaftpflichtversicherung gesondert abzuschließen.

Bevor man eine Wohnung mietet, muss man erst die passende finden. Dazu gibt es unzählige Suchplattformen im Internet. Diese sind meist die erste Anlaufstelle. Doch welche gibt es überhaupt? Und was bieten sie? Hier eine Auswahl:

Willhaben ist eine der größten Immobilienplattformen. Hier findet man von Häusern und Wohnungen über Garagen oder Lagerstätten bis hin zu Gewerbeimmobilien alles, was es gibt. Willhaben gibt es für ganz Österreich.

Findmyhome.at beschreib sich als "Qualitätsportal". Die Auswahl ist ähnlich breit gefächert wie auf Willhaben. Zudem gibt es hier die Möglichkeit, Anbieter:innen zu bewerten. Die am besten bewerteten werden als "Qualitätsmakler" geführt.

Die Immosuchmaschine Flatbee.at ist spezialisiert auf die Suche nach provisionsfreien Inseraten.

Ob Garconniere, WG oder eigene Wohnung - mit der Wohnungsbörse der ÖH (Österreichische Hochschüler:innenschaft) können Studierende einen geeigneten Wohnraum finden.

Was Willhaben für ganz Österreich ist, ist der Ländleanzeiger für Vorarlberg.

Viele Mietwohnungen werden über einen Immobilienmakler vergeben bzw. gefunden. Dieser fungiert als Mittler zwischen der mietenden und der vermietenden Person bzw. dem oder der Eigentümer:in. Kommt durch die Tätigkeit eines Maklers bzw. einer Maklerin ein Mietvertrag zustande, erhält diese/r eine Provision. Die Provision ist in der Regel von der mietenden Person zu bezahlen und darf, wenn das Mietverhältnis unbefristet oder auf mehr als drei Jahre befristet ist, nicht mehr als zwei Bruttomonatsmieten plus 20 Prozent Umsatzsteuer betragen. Bei einem Mietverhältnis von maximal drei Jahren liegt die Provision bei maximal einer Bruttomonatsmiete.

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