Betriebskosten: Was zählt dazu? Was nicht?

In Österreich regeln drei verschiedene Gesetze das Mietrecht, worunter auch die Betriebskosten fallen. Je nach Art der Wohnung gilt das

• Mietrechtsgesetz (MRG)

• Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB)

• Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG)

Abhängig vom Wohnungstyp und vom Zeitpunkt der Baubewilligung kann das MRG voll, teilweise oder gar nicht zur Anwendung kommen. Ist es in vollem Umfang gültig, so ist darin festgelegt, welche Kosten als Betriebskosten abgerechnet werden dürfen. Bei einer Teilanwendung hingegen sind die Betriebskosten nicht gesetzlich definiert. In diesem Fall sollte man als Mieter:in auf eine genaue Regelung im Mietvertrag achten.

Das WGG wiederum definiert rechtliche Aspekte für Wohnungen von gemeinnützigen Bauvereinigungen. Es greift in großen Teilen auf die Betriebskostenregelungen des MRG zurück.

Unter das ABGB fallen ein großer Teil der Neubaumietwohnungen, aber auch Dienst- und Ferienwohnungen. Dabei legen Vermieter:in und Mieter:in im Mietvertrag fest, welche Betriebskosten die jeweilige Partei zu tragen hat. Fehlen entsprechende Vereinbarungen, muss laut Paragraph 1099 ABGB der Vermieter alle Betriebskosten übernehmen.

Gilt das Mietrechtsgesetz für eine Mietwohnung uneingeschränkt, sind die Kosten für folgende Posten von dem/der Mieter:in zu tragen:

• Wasser/Abwasser

• Wasserdichtigkeitsprüfung

• Rauchfangkehrung

• Kanalräumung

• Müllabfuhr

• Entrümpelung von herrenlosem Gut

• Schädlingsbekämpfung

• Hausreinigung inkl. Schneeräumung

• Strom für Beleuchtung des Stiegenhauses und der Gemeinschaftsflächen

• Versicherungsprämien für Feuer, Haftpflicht und Leitungswasserschäden

• Verwaltungshonorar

• öffentliche Abgaben wie Grundsteuer

• laufende Betriebskosten von Gemeinschaftsanlagen wie z.B. Strom, Service, Wartung und Energiekosten für Lift, Waschküche, Treppenhaus u.Ä.

Es handelt sich hier um die sogenannten umlagefähigen Betriebskosten.

Obwohl es sich bei den Betriebskosten um einen Begriff aus dem Mietrechtsgesetz handelt, findet er sich oftmals auch auf der Abrechnung von Wohnungseigentümer:innen. Streng genommen hat er dort nichts verloren, da es beim Wohnungseigentumsgesetz keine Betriebskosten gibt. Korrekterweise müsste man von "Aufwendungen" für die Liegenschaft sprechen. Weil der Begriff Betriebskosten gebräuchlich ist, wird er in der Praxis aber auch bei Eigentumswohnungen verwendet.

Sämtliche Betriebskosten werden nach Wohnnutzfläche auf die Mietparteien eines Gebäudes verteilt. Hat die Mietwohnung beispielsweise 100 Quadratmeter und das Haus eine Gesamtfläche von 1.000 Quadratmetern, zahlt der/die entsprechende Mieter:in zehn Prozent der Betriebskosten. Gleiches gilt für verschiedene Mietobjekte desselben Vermieters, die auf einem Grundstück stehen.

Gemeinsame Anschlüsse werden ebenfalls anteilig auf die Mieter:innen umgelegt. Den Mieter:innen dürfen allerdings nur dann Kosten für Gemeinschaftsanlagen entstehen, wenn sie diese auch tatsächlich nutzen können. Stehen beispielsweise mehrere Gebäude auf einem Grundstück, von denen lediglich eines über einen Lift verfügt, zahlen nur die Mieter:innen des entsprechenden Wohnhauses die Betriebskosten für ebendiesen.

Hier geht's zum Betriebskostenrechner der Mietervereinigung

Nicht alle Kosten, die rund um eine Mietwohnung anfallen, dürfen im Rahmen der Betriebskosten auf den/die Mieter:in umgelegt werden. Lasten, die Vermieter:innen unter dem Begriff "Sonstiges" in der Betriebskostenabrechnung anführen, sollt man jedenfalls genauer unter die Lupe nehmen. Hier werden oft Posten wie Rechtsanwaltskosten oder Mietzinsrückstände aufgelistet, die nicht auf Mieter:innen abgewälzt werden dürfen. Ebenso auf der Abrechnung fehl am Platz sind Kosten für Heizung, Warmwasser und Strom in den Wohnungen.

Weitere in Österreich nicht umlagefähige Betriebskosten sind:

• Kosten für die Behebung von Schäden am Kamin

• Gebühren für den Anschluss an das öffentliche Versorgungsnetz oder die Behebung von Rohrbrüchen

• Teile von anfallenden Verwaltungskosten wie Bankspesen, Telefongebühren oder Zinsen

• Reparaturkosten für das Stiegenhauslicht

• Reparaturkosten für den Lift

• Entsorgung von Bauschutt oder Ähnlichem, wenn dieser von einem Mieter verursacht wurde

• Kosten für besondere Ausstattungen, die unregelmäßig anfallen, z.B. für eine Taubenabwehranlage

• Kosten eines Vollwartungsvertrags z.B. für den Lift. (Diese dürfen nur anteilsmäßig auf Mieter:innen umgelegt werden)

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Nicht nur die Verteilung der Kosten ist geregelt, die Gesetze legen auch Fristen fest, in denen die Abrechnung verschickt und beglichen werden muss. Bei Wohnungen, die unter das ABGB fallen, legen Mieter:in und Vermieter:in entsprechende Fristen fest. Feste Fristen gibt es dagegen im MRG und im WGG: Der/die Vermieter:in muss dem/der Mieter:in bis zum 30. Juni des Folgejahres eine Abrechnung zukommen lassen. Die Rechnung muss alle Posten einzeln aufführen und entsprechende Belege beinhalten. Allerdings hat der/die Vermieter:in bis zum 31. Dezember Zeit, weitere Kosten zu ergänzen. Kosten, die nach dieser Frist hinzugefügt werden, muss der/die Mieter:in nicht bezahlen.

Für Nachzahlungen des Mieters bzw. der Mieterin und Gutschriften des Vermieters bzw. der Vermieterin gelten ebenfalls im MRG oder WGG festgelegte Fristen: Die Zahlungen sind bis zur übernächsten Mietzahlung fällig. Prinzipiell haben Mieter:innen, deren Wohnung unter das MRG oder das ABGB fällt, drei Jahre ab Erhalt der Betriebskostenabrechnung Zeit, diese von einer Schlichtungsstelle oder von einem Gericht überprüfen zu lassen. Voraussetzung dafür ist die Vorlage einer korrekten Betriebskostenabrechnung. So können Mieter:innen ihre Rechnung unter Umständen mindern.

Im zweiten Quartal 2022 lagen die Betriebskosten laut Statistik Austria bei durchschnittlich 2,3 Euro pro Quadratmeter.

Ausgehend von der Betriebskostenabrechnung des Vorjahres dürfen die monatlichen Pauschalvorschreibungen um maximal zehn Prozent erhöht werden. Liegt die Vorjahresabrechnung zum Zeitpunkt des Erstellens der monatlichen Vorschreibungen noch nicht vor, so hat sich der/die Vermieter:in bei der Berechnung an der vorhergehenden Jahresabrechnung zu orientieren.

Sind sich Mieter:innen unsicher, ob die Betriebskostenabrechnung rechtens ist, helfen der Mieterschutz oder der Konsumentenschutz weiter. Die bekanntesten Einrichtungen im Überblick:

• Mieterschutzverband Österreichs

• Mietervereinigung Österreichs

• Mieterhilfe

• Mieterfreunde Österreich

• Arbeiterkammer

• Konsumentenschutz Wien

Auch wenn es keine offensichtlichen Ungereimtheiten bei der Abrechnung gibt, empfiehlt es sich, die Betriebskosten regelmäßig, am besten jährlich, von einem Fachmann oder einer Fachfrau überprüfen zu lassen. Dieser bzw. diese erkennt oft auf einen Blick, wenn etwas nicht stimmt.

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