Worauf bei Untermiete zu achten ist

Jedes Mal, wenn Martina S. (Name geändert) ins Ausland geht, steht sie vor einer schwierigen Entscheidung: "Ich muss mir immer überlegen, ob ich meinem Vermieter sage, dass ich meine Wohnung untervermieten möchte", erzählt die Wienerin. Denn in ihrem Mietvertrag ist dies ausdrücklich verboten. Ein Jahr war Martina S. berufsbedingt in den USA. "Da habe ich es dem Vermieter gesagt, und er war mit der Untermiete einverstanden." Jetzt geht die Mittdreißigerin wieder aus beruflichen Gründen für kurze Zeit weg, diesmal nach England. Auch dieses Mal war sie ehrlich. Der Vermieter sei nicht sehr begeistert gewesen, erzählt sie, aber sie möchte keine Kündigung riskieren und hat deshalb Bescheid gegeben. So wie Martina S. geht es vielen. Die Wohnungssuche, vor allem in Städten, gestaltet sich oft schwer. Daher ist es naheliegend, dass viele ihre Mietwohnung trotz Auslandsaufenthalt an sich binden möchten. Ein Untermieter ist schnell gefunden und das Problem leicht gelöst. Aber wie sieht es rechtlich aus? Darf man seine Wohnung untervermieten, und in welchen Fällen muss man mit einer Kündigung rechnen?

Wer drei Monate ins Ausland verzieht, müsse dem Vermieter grundsätzlich nicht Bescheid geben, erklärt der Rechtsanwalt Herbert Gartner. Im Mietrechtsgesetz sei zwar die Kündigungsmöglichkeit vorgesehen, wenn der Mieter die Wohnung nicht regelmäßig nutzt, sagt Gartner. Aber dieser Kündigungsgrund greife nicht bei einem Aufenthalt von ein paar Monaten. "Wenn man selbst in der Wohnung lebt und nur ein Zimmer untervermietet, dann benötigt man außerdem gar keine Zustimmung des Vermieters", erklärt Elke Hanel-Torsch, Landesvorsitzende der Mietervereinigung Österreichs. Das ist zum Beispiel bei vielen Wohngemeinschaften der Fall.

Schwieriger wird es schon, wenn man für ein oder sogar mehrere Jahre ins Ausland verzieht und seine Wohnung komplett untervermieten möchte. In diesem Fall braucht man, wenn dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag erlaubt wurde, die Erlaubnis des Vermieters, erklärt Hanel-Torsch. Der Vermieter darf die Untermiete im Mietvertrag nämlich aus verschiedenen Gründen verbieten - zum Beispiel, wenn man als Mieter die Wohnung zur Gänze untervermieten möchte. Sollen bei der Untermiete mehr Menschen in der Wohnung leben als vorgesehen, könne das ebenso ein Grund für ein Untermietverbot sein, erklärt die Mietrechtsexpertin. "Der Vermieter kann also nicht nur mit Kündigung drohen, sondern eine solche auch gerichtlich einbringen", sagt Hanel-Torsch. Das ist auch dann der Fall, wenn die Wohnung viel zu teuer untervermietet wird.

Aber wie hoch darf die Miete sein? Wer seine Wohnung vollständig und unbefristet an einen Untermieter übergibt, muss sich an folgende Regeln halten: Der Untermietzins darf den Hauptmietzins nicht um mehr als 50 Prozent übersteigen. Bei einer befristeten Untermiete darf der Zins den Hauptmietzins um maximal 25 Prozent übersteigen. Das gilt auch für die kurzfristige Vermietung der Wohnung über Onlineportale wie Airbnb.

Egal, ob es um einen Monat geht oder auch nur um zwei Tage -über Onlineportale wie Airbnb kann man seine Wohnung für kürzere Zeiträume untervermieten. Und das Service wird in Österreich immer beliebter. Etwa 17.000 Unterkünfte gibt es derzeit in Österreich auf dem Onlinemarktplatz. Die Einnahmen müssen wie andere Einnahmen durch Vermietung einer Immobilie versteuert werden. Rechtzeitig vor der Abgabefrist für die Steuererklärung sendet Airbnb an alle Gastgeber eine E-Mail zur Erinnerung, dass die Gastgeber die über Airbnb generierten Einnahmen bei ihrer Steuererklärung deklarieren müssen. Unter www.airbnb.at gibt es länderspezifische Tipps rund um die Themen Steuern, Meldegesetz, Mietpreise und Co.

Rechtlich sind Untermieten für so kurze Zeiträume noch gar nicht geregelt. Bei nichttouristischen Formen der Untervermietung gilt es aber jedenfalls, eine bestimmte Frist zu beachten: Befristungen bei Untermieten dürfen nicht kürzer ausfallen als drei Jahre. Wer also beim Untermietvertrag beispielsweise einen Zeitraum von drei Monaten angibt, räumt dem Untermieter damit automatisch das Recht auf ein unbefristetes Mietverhältnis ein.

Apropos touristische Vermietung: Nicht jeder, der seine Wohnung über Airbnb und Co. vermietet, darf das auch. Ist man Eigentümer der Wohnung, haben auch die Miteigentümer ein Wörtchen mitzureden: Seit einer im Jahr 2014 ergangenen Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) braucht es die Zustimmung aller Miteigentümer. Bei einer Wiener Gemeindewohnung ist die Untervermietung generell untersagt. Ansonsten lohnt der Blick in den jeweiligen Mietvertrag. Entscheidend ist auch, ob die weitervermietete Wohnung z. B. in den Voll-oder nur den Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt. Ist das MRG für das Mietverhältnis maßgeblich, kann der Vermieter nur bei bestimmten wichtigen Gründen eine Untervermietung untersagen -etwa wenn die Wohnung zur Gänze untervermietet werden soll.

Für Schäden an der Wohnung oder im Haus haftet -auch wenn diese durch den Untermieter entstanden sind - immer der Hauptmieter. Darüber sollte man sich ebenso vorab im Klaren sein. Außerdem gibt es ein weiteres Risiko, wie Rechtsanwalt Gartner erklärt: Wird der Hauptmieter vom Wohnungseigentümer gekündigt, ist der Hauptmieter seinem Untermieter gegenüber schadenersatzpflichtig, weil sich dieser nun eine neue, vielleicht teurere Wohnung suchen muss. "Das kann richtig teuer werden", sagt Gartner.

So verlockend es also ist, seine Wohnung zur Untermiete anzubieten -als einfach und unkompliziert erweist es sich nicht immer. Mieter sollten sich daher vor ihrer Entscheidung gründlich informieren. Tipps und rechtliche Hilfe gibt es beispielsweise auf der Seite der Mietervereinigung oder auch beim Verein für Konsumenteninformation.