Den Mietvertrag übernehmen – wenn die Eltern gehen und die Kinder bleiben

Laut einer Statista Umfrage lebten im Jahr 2019 über die Hälfte aller Österreicher in ihren eigenen Einfamilien- oder Doppelhäusern, knapp unter 50 Prozent wohnten zur Miete. Dabei schwankten die Zahlen abhängig vom Bundesland – in Wien beispielsweise lag die Zahl der Mieter sogar bei mehr als 80 Prozent. Es stellt sich die Frage, ob es in Österreich erlaubt ist – und wenn ja, zu welchen Bedingungen es möglich ist, einen Mietvertrag mit günstigem Mietpreis und unbefristet zu übernehmen.

Grundsätzlich gilt: Nach dem Mietrechtsgesetz (MRG) hat der Mieter beim Auszug aus einer Wohnung das Recht, seine Hauptmietrechte an nahe Verwandte zu übertragen. Das ist jedoch an einige Bedingungen geknüpft.

Vor allem anderen gilt es zunächst festzustellen, ob das MRG im jeweiligen Fall überhaupt greift. Ob eine Wohnung ins Mietrechtsgesetz fällt, hängt in erster Linie von der Gebäudeart ab, in der sich die Wohnung befindet. Dabei gibt es eine Dreiteilung:

• Vollanwendungsbereich: Als grobe Richtlinie werden die Regeln des MRG bei Altbauten (vor 1945 gebaut) und Neubauten im geförderten Wohnbau angewendet. Ausnahmen sind Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Ferienwohnungen. In diesen Fällen profitiert der Übernehmer des Mietvertrags von einem Preis- und Kündigungsschutz.
• Teilanwendungsbereich: Sind Gebäude nach 1945 gebaut, dürfen Mietverträge dieser Wohnungen in ausgewiesenen Einzelfällen übernommen werden. Das gilt nur bei Wohnungen ohne Verwendung öffentlicher Wohnbauförderungsmittel. Derartige Einzelfälle können spätere Baubewilligungen oder Zubauten sein. In diesem Fällen kann sich der neue Mieter auf einen Kündigungsschutz berufen.
• Nicht unter das MRG fallen gewerbliche Gebäude aus dem Hotel- oder Gastronomiegewerbe. Wer hier Interesse an einer Wohnungsübernahme hat, muss mit dem Vermieter einen komplett neuen Vertrag verhandeln. Dieser Vertrag muss auf Grundlage des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) abgeschlossen sein.

Bei der Begriffsbestimmung der nahen Verwandtschaft richtet sich der Paragraf zur Übernahme einer Mietwohnung nicht alleine nach den entsprechenden Bestimmungen der §§ 40 ff. des ABGB. Vielmehr zählen als mögliche Übernahmekandidaten eines Mietvertrags

• Eltern, Kinder und Adoptivkinder
• Enkel und Geschwister
• Ehepartner und eingetragene Lebenspartner.

Dabei müssen Geschwister bereits mindestens fünf, alle anderen seit mindestens zwei Jahren gemeinsam mit dem ausziehenden Mieter in der Wohnung gelebt oder die Wohnung gemeinsam mit ihm bezogen haben.

Selbst bei einer Anwendung des MRG, bei Vorliegen des erforderlichen Verwandtschaftsgrades und der gemeinsam verbrachten Jahre muss eine weitere Bedingung erfüllt sein auf dem Weg zur Vertragsübernahme: die Dringlichkeit des Wohnbedürfnisses. Danach darf der potenzielle Nachfolger über keine andere angemessene Unterkunft verfügen, die Wohnung nicht untervermieten, leer stehen lassen oder als Zweitwohnsitz nutzen.

Rechtliche Folgen im Todesfall eines Mieters sind in § 14 MRG geregelt. Danach müssen nahe Verwandte auch dann handeln, wenn sie kein Interesse an der Übernahme des Mietvertrags haben. Denn ohne eine schriftliche Kündigung innerhalb von 14 Tagen geht dieser automatisch auf die Person über, die mit dem Verstorbenen in einem Haushalt zusammengelebt hat. Neben Verwandten in gerader Linie, Ehepartnern oder langjährigen Lebensgefährten haften danach auch Wahlkinder für sämtliche noch verbliebene Verbindlichkeiten des ehemaligen Hauptmieters.

Hinweis: Ist der Geltungsbereich des MRG nicht einschlägig, steht den Erben ein Sonderkündigungsrecht zu, das sich nach den allgemeingültigen gesetzlichen Kündigungsfristen für Mietverträge bemisst.

Der gesetzliche Anspruch besteht, der Vermieter wurde in korrekter Form informiert? In diesem Fall wird der alte Mietvertrag in seiner bestehenden Form weitergeführt, ohne dass es zu einer inhaltlichen Neuverhandlung kommt. Einzig der Name des Mieters wird ersetzt – und in Ausnahmefällen der Mietzins angehoben.

Einer der Gründe, weshalb viele Österreicher an der Übernahme eines Mietvertrages interessiert sind, ist die Hoffnung auf einen weiterhin günstigen Mietzins, der sich bei einem Umzug in eine neue Wohnung nur schwer realisieren ließe. Allein in den Jahren von 2016 bis 2020 verzeichnete Österreich eine durchschnittliche Mieterhöhung von über zwölf Prozent. Doch nur bei der Vertragsübernahme durch Ehegatten, eingetragene Partner und Minderjährige ist der Vermieter an die Beibehaltung des Mietpreises gebunden. In allen anderen Fällen darf er mit dem nächsten Monatsersten die Summe anheben – allerdings nicht nach eigenem Ermessen. Vielmehr ist er dabei zur Einhaltung der allgemeinen gesetzlichen Vorschriften zur Mietzinserhöhung verpflichtet.