Mietvertrag kündigen: Was ist zu beachten?

Um einen Mietvertrag zu kündigen, gibt es vielfältige Gründe. Grundsätzlich können Mieter:innen unter Einhaltung der Kündigungsfristen immer kündigen. Vermieter:innen müssen gesetzlich oder vertraglich definierte Gründe dafür anführen. Eine Kündigung sollte auf alle Fälle schriftlich durchgeführt werden. Am besten ist es, das Kündigungsschreiben auf Papier festzuhalten. Per E-Mail ist es zwar auch gültig, jedoch benötigt man hierfür eine spezielle elektronische Signatur. Kündigungen per Fax oder Telefon werden nicht akzeptiert.

Sollte die Wohnung von mehreren Personen gemietet worden sein, ist die Unterschrift aller Hauptmieter:innen notwendig, damit die Kündigung gültig ist. Um sicher zu gehen, dass der/die Vermieter:in das Kündigungsschreiben auch tatsächlich erhält und keine Missverständnisse aufkommen können, ist es ratsam, die Kündigung des Mietvertrags per Einschreiben zu versenden.

Wie bereits eingangs erwähnt, kann ein unbefristeter Mietvertrag von Mieterseite unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist jederzeit gekündigt werden. Sofern es keine ausdrückliche Vereinbarung gibt, sieht das Gesetz eine einmonatige Kündigungsfrist vor. Eine einvernehmliche Vertragsauflösung zwischen Mieter:in und Vermieter:in ist jederzeit möglich.

Im Falle eines befristeten Mietvertrags kann der/die Mieter:in erst nach Ablauf eines Jahres ab Vertragsbeginn vorzeitig kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt hierbei drei Monate. Eine andere Vereinbarung ist nur dann zulässig, wenn der/die Mieter:in dadurch besser gestellt wird. Auch beim befristeten Mietvertrag ist eine einvernehmliche Vertragsauflösung zwischen beiden Parteien möglich.

Gekündigt werden kann jeweils zum Monatsletzten. Sollten Sie beispielsweise einen befristeten Mietvertrag haben, aber bereits seit über einem Jahr in Ihrer Wohnung leben, muss Ihre Kündigung bis spätestens 31. Jänner beim Vermieter einlangen, damit sie mit 30. April ausziehen können. Wenn Sie einen unbefristeten Mietvertrag haben, müsste Ihre Kündigung in diesem Fall bis zum 30. November beim Vermieter eingelangt sein.

Bei der Kündigung eines Mietvertrags ist, wie schon mehrfach erwähnt, besonders auf die Kündigungsfrist zu achten. Wichtig ist auch die Formvorschrift.

Hier finden Sie ein Musterschreiben zur Aufkündigung des Mietvertrags durch den/die Mieter:in.

Das Kündigungsschreiben muss Name und Anschrift des/der Mieter:in sowie Name und Anschrift des Vermieters enthalten. Es muss zu lesen sein, wann der Mietvertrag abgeschlossen wurde und zu welchem Datum der/die Mieter:in kündigen möchte. Auch die Angabe der Kündigungsfrist sollte ins Schreiben Eingang finden. Wurde eine Kaution vereinbart, sollte klargestellt werden, wann und in welcher Form diese von dem/der Vermieter:in an den/die Mieter:in zurückgegeben wird. Abschließend ist das Datum anzugeben und natürlich darf auch die Unterschrift des/der Mieter:in nicht fehlen.

Anzuraten ist, den/die Vermieter:in im Kündigungsschreiben auch gleich um Mitteilung zu bitten, wann die Wohnung übergeben werden kann und soll.

Abgesehen vom gesetzlichen Eintrittsrecht (Abtretung der Mietrechte an nahe Angehörige) steht es einem/r Mieter:in grundsätzlich nicht zu, seine/n Nachmieter:in zu bestimmen. Es ist die Entscheidung der Vermieterseite, an wen er/sie die Wohnungen vermietet. Anders sieht es aus, wenn der/die Vermieter:in dem/der Mieter:in vertraglich ein sogenanntes Weitergaberecht oder zumindest ein Vorschlagsrecht (Präsentationsrecht) eingeräumt hat. In der Praxis kommt dies allerdings eher selten vor.

Sollte es ein Weitergaberecht geben, kann der/die Mieter:in nach Belieben eine Person als Nachfolger bestimmen, die in den bestehenden Mietvertrag eintritt. Das bisherige Mietverhältnis läuft dann zu denselben Konditionen weiter wie bisher. Dem/der neuen Mieter:in steht seinerseits kein Weitergaberecht mehr zu, es sei denn es wird nochmals eindeutig eingeräumt.

Beim Vorschlagsrecht wird dem/der Mieter:in das Recht eingeräumt, eine/n mögliche/n Nachmieter:in vorzuschlagen. Sofern keine gewichtigen Gründe gegen diese/n Nachfolger:in sprechen, muss der/die Vermieter:in die Wohnung an die vorgeschlagene Person weitervermieten. Anders als beim vertraglichen Weitergaberecht wird hier jedoch ein neuer Vertrag abgeschlossen.

Sofern der/die Mieter:in seinen/ihre Nachfolger:in bestimmen kann, wird oftmals vereinbart, dass der/die neue Mieter:in dem/der Vormieter:in eine Ablöse für verbleibende Einrichtungsgegenstände (z.B. Einbauküche) zu bezahlten hat.

Es gibt vielfältige Kündigungsgründe, wie etwa eine neue Wohnung oder eine Trennung zweier Mieter:innen. Sofern die Kündigungsfristen eingehalten werden, müssen Sie den/die Vermieter:in nicht über den Grund informieren. Anders sieht es bei einer fristlosen Kündigung aus. Diese ist nur in Ausnahmefällen möglich.

Sofern das Mietobjekt durch Schimmel unbrauchbar oder gesundheitsschädlich geworden ist, kann der/die Mieter:in sowohl einen unbefristeten als auch einen befristeten Mietvertrag sofort fristlos kündigen. Zuvor sollte jedoch ein/e unabhängige/r Bausachverständige/r hinzugezogen werden, der/die diesen Umstand auch bestätigt.

Passend dazu: Was Sie bei Schimmelbefall in der Wohnung tun müssen

Besteht ein gemeinsamer Mietvertrag, so bleiben die ehemaligen Lebenspartner:innen auch gemeinsam drinnen. Bei einer Veränderung müssten alle drei Parteien - also auch der/die Vermieter:in - einstimmig zustimmen. Bei einer Einigung kann der Mietvertrag auf einen der ehemaligen Partner:innen abgeändert werden. Sollte der/die Vermieter:in nicht zustimmen, können die Ex-Partner:innen - so sie sich einig sind - eine schriftliche Vereinbarung über die Wohnung treffen. Darin verzichtet der ausziehende Part auf die Ausübung der Mietrechte und zahlt dafür auch keinen Mietzins mehr.

Kommt es zu keiner Einigung, haftet der/die ausgezogene Mieter:in bis zur rechtskräftigen Beendigung des Vertrags für alle Pflichten des Vertrags mit. Dies gilt insbesondere für die Miete. Der/die Vermieter:in kann im Falle eines ausstehenden Mietzinses diesen auch von dem/der Ex-Bewohner:in einklagen.

Sollten sich die ehemaligen Partner:innen nicht darüber einigen können, wer künftig in der Wohnung bleibt, muss die Benutzung auf dem Rechtsweg geklärt werden. Ein Zivilgericht entscheidet dann. Berücksichtigt werden hier der persönliche Bedarf, die Dringlichkeit sowie das Wohl etwaiger (gemeinsamer) Kinder. Im Falle einer strittigen Scheidung entscheidet das Gericht, von einer einvernehmlichen Scheidung ist der/die Vermieter:in in Kenntnis zu setzen.

Laut Mietrechtsgesetz wird der Mietvertrag durch den Tod eines/einer Mieter:in nicht automatisch aufgehoben. Sofern sie dem/der Vermieter:in nicht binnen 14 Tagen nach dem Tod des/der Hauptmieter:in bekanntgeben, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, treten etwaige Erben in den Mietvertrag ein. Sowohl der/die Vermieter:in als auch die Erben haben in diesem Fall ein besonderes Kündigungsrecht.