Hausverwaltungen kümmern sich um die kaufmännische und technische Verwaltung eines Gebäudes. Sie sind der erste Ansprechpartner für alle Anliegen einer Eigentümer- oder Mietergemeinschaft in allen Belangen rund um die gemeinsam bewohnte Immobilie.
Was macht eine Hausverwaltung?
Ob ein Haus mit mehreren Eigentumswohnungen oder ein Mietshaus mit nur einem Besitzer, beides erfordert eine professionelle Verwaltung. Diese wahrt vor allem die Interessen der Wohnungseigentümer bzw. Mieter und handelt auf Weisung der Bewohner. Es gibt eine Verpflichtung, die Beschlüsse der Bewohner umzusetzen. Sie vertritt die Eigentümer- oder Mietergemeinschaft nach außen.
Das könnte Sie auch interessieren:
Wofür ist die Hausverwaltung zuständig?
Die Hausverwaltung ist im Auftrag des Eigentümers, dessen rechtliche Position dabei voll erhalten bleibt, für die Umsetzung der ordentlichen Hausverwaltung zuständig. Die Aufgaben, die zur ordentlichen Hausverwaltung gehören, sind im österreichischen Wohnungseigentumsgesetz festgelegt, also nicht variabel. Dazu zählen alle Maßnahmen, die zur Erhaltung und Verwaltung der Liegenschaft gehören. Schneeräumung, Reinigung, Reparaturen oder Instandhaltung, oder auch die transparenten Abrechnungen von Leistungen an alle Bewohner haben regelmäßig zu erfolgen.
Zu den Zuständigkeiten der Hausverwaltung gehören auch:
Die fristgerechte Abrechnung der Betriebskosten
Die Erhaltung der Liegenschaft und Behebung ernsthafter Schäden
Das Bilden von Rücklagen
Die fristgerechte Erstellung der Jahresabrechnung
Die Information der Bewohner über Maßnahmen und deren Kosten, dazu gehört auch die Möglichkeit zur Einsichtnahme
Organisation einer Eigentümerversammlung mindestens alle 2 Jahre
Das Erstellen einer Hausordnung
Die Versicherung der Liegenschaft
Das Einklagen rückständiger Zahlungen
Die Anstellung oder Beauftragung von Hausbesorgern und/oder Reinigungsunternehmen sowie Professionisten für Reparaturen etc.
Für Erhaltungsarbeiten sowie für größere Verbesserungsarbeiten muss die Hausverwaltung mindestens drei Angebote von unterschiedlichen Unternehmen einholen und ist verpflichtet, die Eigentümer darauf hinzuweisen, wenn ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis zwischen der Hausverwaltung und den Vertragspartnern besteht.
Die Betriebskostenabrechnung ist einmal jährlich bis spätestens 30. Juni zu erstellen. Sie dient dazu, die Eigentümer und Mieter über Rückzahlungsforderungen, Nachzahlungen, bezahlte Pauschalraten und effektiv aufgelaufene Kosten zu informieren. Gegen die Betriebsabrechnung kann bei Ungereimtheiten auch Einspruch erhoben werden.
Passend dazu: Betriebskosten: Was darf verrechnet werden? Was nicht?
Des Weiteren ist die Hausverwaltung für die außerordentliche Verwaltung zuständig. Das betrifft sämtliche Angelegenheiten, die nicht zum täglichen Geschäft gehören und nützliche Veränderungen der allgemeinen Teile einer Liegenschaft bedeuten oder sonstige über die Erhaltung hinausgehende bauliche Veränderungen wie z. B. den Einbau eines Lifts oder die Erneuerung der Fassade. Diesem Tätigwerden muss jedoch ein Mehrheitsbeschluss der Bewohner vorausgehen.
Ist der Hausverwalter auch konzessionierter Immobilientreuhänder, so fungiert er zudem als Treuhänder für die Eigentümer. Das heißt, er wird als Immobilienmakler, -verwalter und Bauträger tätig. Dann stammen alle Leistungen aus einer Hand. Ihm obliegt dann auch die Verwahrung der Mieterkautionen, die auf ein Kautionskonto eingezahlt werden.
Die Hausverwaltung bei Eigentumswohnungen unterscheidet sich von der Hausverwaltung bei Mietwohnungen in folgenden Punkten: Bei Mietwohnungen dürfen z. B. Kosten für Reparaturen von Liften oder Leitungen sowie Kosten für Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen nicht auf die Mieter übertragen werden. Diese Kosten sind durch die Einnahmen aus den Mieten abzudecken. Die Vermittlung bei Streitigkeiten unter den Mietparteien gehört nicht zu den Aufgaben der Gebäudeverwaltung. Erst wenn das Bewohnen nicht mehr möglich ist, wird gegebenenfalls eingeschritten.
Haftung des Hausverwalters
Als Vertreter und Handlungsbevollmächtigter haftet der Hausverwalter für Pflichtverletzungen und ist zu Schadenersatz verpflichtet. Er hat eine Schutzpflicht, die gemeinschaftlichen Interessen der Eigentümer und Mieter zu wahren.
Passend dazu: Was Sie über das Mietrechtsgesetz wissen sollten
Wie viel kostet die Hausverwaltung?
Die Kosten für die Bestellung einer Hausverwaltung sind von der Anzahl der zu betreuenden Wohnungen und der Größe der Liegenschaft abhängig. Mit einberechnet werden nicht nur die Wohnflächen selbst, sondern auch gemeinschaftlich genutzte Räume wie Waschküchen und Fahrradabstellräume. Es gibt keine fixen Sätze für das Honorar. Zuständig für die Bezahlung der Hausverwaltung ist/sind immer der oder die Eigentümer der Liegenschaft. Bei Eigentümergemeinschaften kann man mit einem Preis von rund 3 bis 3,60 Euro pro Quadratmeter und Jahr kalkulieren.
Üblich ist es, einen gewissen Prozentsatz der Mietzinse pro Jahr zu vereinbaren. Möglich ist auch das Heranziehen eines Promillewertes des Neubauwertes der Liegenschaft oder Vereinbarungen über gewisse Beträge pro Quadratmeter und Nutzfläche oder pro Wohneinheit. Der Vermieter kann einen Teil dieser Kosten an seine Mieter weiter verrechnen. Aktuell sind dies 3,80 Euro pro Quadratmeter (Stand: 9.5.2022).
Zusatzleistungen des Verwalters werden meist nach Stundensatz oder in einem Prozentsatz des Bauvolumens abgerechnet. Der Stundenlohn für Extraarbeiten beträgt, wenn dieser ausschließlich über eine Hausverwalterkonzession verfügt, rund 35 Euro netto.
Wechsel und Kündigung
Ist man mit den Leistungen der Hausverwaltung nicht zufrieden, so kann man sie kündigen. Bei einer Eigentümergemeinschaft muss die Mehrheit der Eigentümer der Kündigung zustimmen. In der Regel kann immer zu Jahresende mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt werden. Liegt eine grobe Pflichtverletzung seitens der Hausverwaltung vor, so kann der Vertrag auch gerichtlich aufgelöst werden (außerordentliches Kündigungsrecht aus wichtigem Grund).
Möchte man zu einer anderen Hausverwaltung wechseln, sollte man sich zeitnah nach einer solchen umsehen und detaillierte Angebote einholen.
Ob man sich für eine größere oder kleinere Hausverwaltung entscheidet, kommt darauf an, was einem in der Beziehung zur Hausverwaltung wichtig ist. Kleinere Betriebe sind meist persönlicher und flexibler, große Firmen haben oft eine eigene Rechtsabteilung, interne Techniker oder bieten IT-unterstützte Verwaltungstools, die den Online-Zugriff auf Daten zu Rücklagen oder Abrechnungen ermöglichen können.
Wichtig ist, dass zwischen den Eigentümern und der Hausverwaltung ein vertrauensvolles Verhältnis besteht. Immerhin arbeitet der Verwalter mit dem Geld der Eigentümer. Der persönliche Kontakt und ein fixer Ansprechpartner bei allen Fragen sind ebenso von großer Bedeutung.
Muss man eine Hausverwaltung in Anspruch nehmen?
In Österreich ist man nicht dazu verpflichtet, eine Hausverwaltung in Anspruch zu nehmen. Ob eine solche eingesetzt wird, entscheiden die Liegenschaftseigentümer. Mieter, Pächter oder andere Nutzungsberechtigte einer Immobilie haben per Gesetz keine Möglichkeit über das Einsetzen oder Abberufen einer Hausverwaltung zu entscheiden.
