Das Grundbuch ist ein öffentliches, von den Bezirksgerichten geführtes Register. Darin sind alle Grundstücke sowie die zum Grundstück gehörenden dinglichen Rechte verzeichnet. Für den Kauf einer Immobilie ist dieser Auszug von großer Bedeutung, da daraus ersichtlich ist, ob die Liegenschaft in irgendeiner Form belastet ist und wie sich die tatsächlichen Besitzverhältnisse darstellen.
Was steht im Grundbuch?
Unter den verzeichneten dinglichen Rechten versteht man unter anderem das Eigentum, Hypotheken, Pfandrechte, das Baurecht sowie Dienstbarkeiten wie Wege- oder Weiderechte und Reallasten. Das Erbrecht gehört ebenfalls zu den dinglichen Rechten. Der Eigentümer eines dinglichen Rechts kann unbeschränkt über dieses Recht verfügen und es auch auf andere übertragen.
Weiters im Grundbuch vermerkt sind Konkurse, Sachwalterschaften, laufende Versteigerungsverfahren und öffentlich-rechtliche Verpflichtungen. Ein Blick auf den Grundbuchauszug gibt also Aufschluss darüber, womit man es beim Kauf einer Immobilie wirklich zu tun hat. Auf die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuches ist absoluter Verlass, da die oben genannten dinglichen Rechte nur durch Eintragung im Grundbuch rechtswirksam erworben werden können. Im Umkehrschluss: Stehen sie nicht im Grundbuchauszug, sind sie nicht gültig. Zudem wird das Grundbuch neutral verwaltet und unterliegt somit dem Vertrauensgrundsatz. Dies bedeutet, dass jeder grundsätzlich auf die Richtigkeit des Grundbuches vertrauen kann.
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Grundbuchauszug: Wer ist berechtigt und was kostet es?
Einsicht in das Grundbuch kann prinzipiell jeder nehmen. Meist geschieht der Grundbuchauszug in Form eines Ausdruckes der gewünschten Daten, der über Notare oder das zuständige Bezirksgericht erfolgen kann. Der Ausdruck ist kostenpflichtig. Die Kosten für Grundbuchauszüge und Auszüge aus dessen Hilfsverzeichnissen betragen in Österreich bis zu 14 Euro, je nach gewünschter Auskunft.
Weiterführende Information:
Hier findet man eine Aufstellung der Gebühren zum Grundbuchauszug im Einzelnen. Telefonische Auskünfte werden nicht gegeben.
Das Grundbuch besteht aus fünf unterschiedlichen Bestandteilen: Das Hauptbuch enthält die wesentlichen Informationen, die auch auf dem Auszug stehen. Ins Verzeichnis der gelöschten Eintragungen kommt ein Eintrag aus dem Hauptbuch, wenn er gelöscht wurde. In den Hilfsverzeichnissen stehen zusätzliche Angaben, wie beispielsweise zu Namen und Adressen von früheren Grundstückeigentümern. Die Urkundensammlung umfasst die für Einträge und Änderungen notwendigen Dokumente (zum Beispiel einen Kaufvertrag). Die Grundbuchsmappe besteht aus einer Karte von der Lage der Grundstücke beziehungsweise ihrer Grenzen.
Möglich ist eine Einsicht in das Hauptbuch, welches wiederum in Katastralgemeinden gegliedert ist, sowie in die verschiedenen Hilfsverzeichnisse, in das Verzeichnis der gelöschten Eintragungen und in die aktuelle Grundbuchsmappe. Möchte man wissen, wem ein Grundstück gehört und welche Recht dazu vermerkt sind, dann benötigt man einen Grundbuchauszug aus dem Hauptbuch.
Ein Grundbuchauszug kann mittlerweile auch online erfolgen. Mehrere Firmen bieten eine Abfrage im Netz an. Auch diese Dienste sind kostenpflichtig.
Übersicht zu Online-Abfragen:
Das Bundesministerium für Justiz listet auf seiner Homepage eine Übersicht der berechtigten Stellen auf.
Wie ist ein Grundbuchauszug aufgebaut?
Ein Grundbuchauszug in Österreich besteht aus dem Kopf, der Aufschrift und den Blättern A1, A2, B und C.
Im Kopf des Grundbuchauszuges finden sich nebst dem Abfragedatum die Katastralgemeinde, zu der die Liegenschaft gehört, die Einlagezahl sowie das zuständige Bezirksgericht. Die Einlagezahl (EZ) identifiziert eine bestimmte Grundbucheinlage ganz genau und ist am Grundbuchauszug oben rechts ersichtlich. Der Kataster gibt an, wie ein bestimmter Bezirk in Grundstücke unterteilt ist und wo sich die genauen Grenzen befinden. Die darin enthaltenen Koordinatenangaben legen Grundstückgrenzen verbindlich fest.
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In der Aufschrift findet man unter der Bezeichnung „Letzte TZ“ (Tagebuchzahl) die Aktenzahl, zu der in dieser Einlage die jeweils letzte Eintragung vollzogen worden ist. Dies erleichtert den Vergleich mit älteren Grundbuchsauszügen, man kann somit leicht feststellen, ob sich seit der letzten Grundbuchseinsicht etwas geändert hat. Ebenso aufgeführt wird die Tagebuchzahl von Anträgen, die noch in Arbeit sind. Dieser Zustand wird auch als „Plombe“ bezeichnet. Der Stand des Grundbuchs wird sich im Rang dieses Antrags also wahrscheinlich noch ändern.
Außerdem finden sich in der Aufschrift Hinweise auf Wohnungseigentum, Baurechte oder Öffentliches Gut. Hier werden auch sogenannte Vulgonamen eingetragen.
Auf dem A1-Blatt finden sich die Grundstücksnummer und die Zugehörigkeit zum Grenzkataster. Dieser dient zum verbindlichen Nachweis der Grundstücksgrenzen. Die Grenzpunkte sind im System der Landesvermessung unter Anschluss an das amtliche Festpunktfeld vermessen und koordiniert und können jederzeit in der Natur wiederhergestellt werden. Zum A1-Blatt gehören zudem das Flächenausmaß und die Adresse der zum Gutsbestand gehörenden Grundstücke.
Am A2-Blatt sind Änderungen am Grundbuchskörper vermerkt, ebenso öffentlich-rechtliche Verpflichtungen sowie dingliche Rechte an der Immobilie. Das B-Blatt gibt Aufschluss über Miteigentumsanteile und deren Eigentümer und Anführung des Geburtsdatums und der Adresse. Auf dem C-Blatt schließlich sind alle Belastungen wie Pfandrechte und Dienstbarkeiten mit allen dafür rechtserheblichen Tatsachen aufgeführt.
Wie funktioniert eine Eintragung ins Grundbuch?
Die Eintragung eines Rechtes in das Grundbuch bezeichnet man als Einverleibung. Diese Bezeichnung gilt auch für die Löschung eines im Grundbuch eingetragenen Rechtes. Darüber hinaus gibt es noch die Vormerkung, die Anmerkung und die Ersichtlichmachung.
Das Grundbuch in der Praxis: Das ABC der Grundbuchseintragungen (Populäres Fachbuch)
Jede Art der Grundbuchsänderung ist als schriftlicher Antrag einzubringen. Je nachdem, welche Rechte eingetragen werden sollen, fallen auch verschiedene Gebühren an. Diese sind Bestandteil der sogenannten Kaufnebenkosten.
Beispiele für Gebühren:
Die Eingabengebühren für den Antrag im Elektronischen Rechtsverkehr belaufen sich auf 47 Euro.
Wenn die Antragstellung nicht im Elektronischen Rechtsverkehr erfolgt, betragen die Eingabengebühren 66 Euro.
Für die Einverleibung zum Erwerb des Eigentums und des Baurechts werden 1,1 Prozent vom Wert des Rechts verrechnet.
Beim Pfandrecht liegen die Kosten bei 1,2 Prozent vom Wert des Rechts.
Weiterführender Link:
Übersicht zu den möglichen anfallenden Kosten bei einem Grundbucheintrag
Wichtig ist im Grundbuch auch die Reihenfolge der Eintragung: Wer an erster Stelle steht, hat Vorrecht gegenüber den nachfolgenden Eintragungen. Dies ist vor allem beim Pfandrecht von Bedeutung.
Manche Eintragungen sind notariatsaktspflichtig (die Beiziehung eines Notars ist erforderlich), andere können auch über Musterformulare für einen Grundbuchsantrag, beispielsweise von der Arbeiterkammer, selbst eingebracht werden.
Oft fällt auch der Begriff "Aufsandungserklärung". Die ist eine notariell oder gerichtlich beglaubigte Erklärung vom Käufer und Verkäufer, dass sie in die grundbücherliche Eintragung einer vertraglichen Änderung ihrer Rechte einwilligen. Damit ist der Eigentumsübergang aber noch nicht vollzogen – dieser gilt erst ab der Grundbucheintragung.
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