Eigentumswohnung: Infos und Tipps zum Finden, Kaufen und Finanzieren von Eigentum

Für viele ist es attraktiv, endlich Besitzer der eigenen Wohnung zu sein, endlich keine Miete mehr zahlen zu müssen. Obwohl Mieter in Österreich gut geschützt sind, kann es immer vorkommen, dass man die Mietwohnung verlassen muss, bei befristeten Mietverträgen hängt dieses Problem quasi ständig über dem Mieter. Die Sicherheit, dass das nicht passieren kann, ist für viele Menschen ein wichtiger Punkt bei der Entscheidung für eine Eigentumswohnung.

Sicherheit ist also ein Aspekt beim Kauf. Ein anderer ist etwa der Kauf als Wertanlage. Man kauft also eine Wohnung, um sein Geld relativ sicher anzulegen und eventuell aus Vermietung ein Einkommen zu lukrieren. Auch als Altersversorgung werden Eigentumswohnung gerne gesehen. Nicht nur, dass man (nach Abzahlung eventueller Kredite) eine kleinere monatliche Belastung hat, kann man die Immobilie zur Not auch verkaufen und besitzt dann einen komfortablen finanziellen Polster.

Freilich kann der Kauf einer Wohnung auch Nachteile haben. Die Mobilität wird dadurch doch eingeschränkt. Wenn sich die Lebensumstände ändern - man also etwa einen interessanten Job in einer anderen Stadt findet, der neue Lebenspartner weit weg wohnt oder man Stress mit den Nachbarn hat - kann die Eigentumswohnung auch zum Klotz am Bein werden.

Man hat sich also entschieden in eine Wohnung zu investieren - doch damit beginnt die Arbeit erst. Denn jetzt muss man seine Hausaufgaben machen. Man muss sich selbst im Klaren darüber werden, was man möchte: wie groß soll die Eigentumswohnung sein (welchen Plan hat man fürs eigene Leben - hat man schon Kinder oder will man welche), wo soll sie liegen, soll sie Balkon, Terrasse oder Garten haben? Und der größte Knackpunkt: was kann ich mir leisten?

Immobilie kaufen in Österreich - so ist der Ablauf:

Damit sollten die Überlegungen eigentlich beginnen. Auf "Durchblicker" kann man beispielsweise ausrechnen, ob es sich finanziell überhaupt auszahlt, auf eine Eigentumswohnung umzusteigen. Fällt dieser Check positiv aus, macht man am besten einen Kassasturz. Soll heißen, man rechnet das in der Familie verfügbare Nettoeinkommen zusammen. Das ist einmal die wichtigste Kennzahl. Da die meisten Menschen vermutlich einen Kredit zur Finanzierung benötigen, kommen die Banken und die neuen gesetzlichen Regelungen ins Spiel. Seit Juli 2022 müssen Banken in Österreich auf Eigenmittel von 20 % des Kaufpreises bestehen. Außerdem darf die monatliche Belastung 40 % des Nettoeinkommens nicht übersteigen. Die maximale Kreditlaufzeit wurde zudem auf 35 Jahre begrenzt.

Derzeit mehren sich bereits die Stimmen, die davon ausgehen, dass speziell für junge Familien Eigentum kaum mehr erwerbbar sein wird. Andererseits sollen diese Regelungen verhindern, dass man sich finanziell übernimmt (was im Ernstfall zum Verlust der Wohnung führen kann). Wer über einen Wohnungskauf nachdenkt, sollte also unbedingt vorher mit seiner Bank sprechen, um die Möglichkeiten auszuloten.

Neben dem Kaufpreis darf man keinesfalls die Nebenkosten beim Wohnungserwerb außer Acht lassen. Unter die Nebenkosten fallen die Grunderwerbssteuer (3,5 % des Kaufpreises), gerichtliche Eintragungsgebühr (1,1 % des Kaufpreises), sowie Notar bzw. Anwaltskosten, eventuell eine Maklerprovision (so man einen eingeschalten hat) und die Gebühren für den Kredit (wenn man einen braucht).

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Dann geht es mit den eigenen Vorstellungen auf die Suche nach der richtigen Wohnung. Das kann man entweder selber im Internet machen, oder man beauftragt einen Makler (der die angebotenen Wohnungen und Preise vielleicht besser einschätzen kann).

Bei Eigentumswohnungen muss man sich – im Gegensatz zu Häusern – immer auch Gedanken um die Nachbarn und die gemeinsam genutzten Bereiche machen. Neben der Besichtigung einer Wohnung muss man sich auch die Gemeinschaftsbereiche gut ansehen, außerdem sollte man einen Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlungen werfen (eventuelle Probleme in der Hausgemeinschaft zeigen sich dort oft), die Reparaturrücklagen sind ebenfalls wichtig. Zusätzlich muss man herausfinden, wie hoch die monatlichen Kosten wirklich sind. Und: niemals den Blick ins Grundbuch vergessen – nur hier sieht man, wem die Immobilie wirklich gehört, ob irgendwelche Belastungen oder vielleicht ein Wohnrecht eingetragen ist. So erspart man sich böse Überraschungen.

Nach Möglichkeit sollte man das Objekt auch mehrmals besichtigen, man bekommt so eher Einblicke in die Dynamik im Haus. Außerdem kann man so besser abschätzen, ob und was man vielleicht noch renovieren muss.

Mit dem Kauf allein ist es natürlich nicht getan. Wie überall fallen auch in einer Eigentumswohnung monatliche Kosten an. Die von Eigentümern zu tragenden Kosten unterscheiden sich wesentlich von denen von Mietern. Letztlich muss man als Eigentümer alle Kosten tragen, die in Zusammenhang mit Erhaltung und Verwaltung des Hauses entstehen. Auch die Aufteilung ist eine andere. Mieter zahlen in der Regel nach der Größe der Wohnung, Eigentümer nach dem Verhältnis der Eigentumsanteile (Stichwort Gemeinschaftsflächen!). Bei Wohnungseigentum richten sich die Kosten aber nach dem Verhältnis der Eigentumsanteile, das sich nach dem Nutzwert richtet. Der Nutzwertschlüssel geht von der Fläche einer Wohnung aus, bezieht aber werterhöhende und wertmindernde Umstände (so werden z. B. Balkone etc. miteinbezogen).

Sind die Betriebskosten bei Mieten genau gesetzlich geregelt, gibt es diesen Begriff strenggenommen bei Eigentumswohnungen nicht, denn die Eigentümer müssen schlicht alle Kosten, die im Haus anfallen, bezahlen.

Grundsätzlich müssen auch in Eigentumshäusern Rücklagen für Reparaturen etc. angelegt werden. Seit 1.7.2022 sind mindestens 0,90 Euro pro Quadratmeter vorgeschrieben. Es kann natürlich auch mehr sein. Unterschreiten darf man diesen Betrag nur, wenn bereits ein großer Betrag an Rücklagen vorhanden ist, oder gerade erst größere Sanierungen durchgeführt wurden. Solange die Eigentümergemeinschaft nichts anderes beschließt, kann diese Rücklage von der Hausverwaltung bestimmt werden.

Auch der Verkauf einer Wohnung hält ein paar Fallstricke bereit, über die man sich im Klaren sein sollte. Oft gehen die Preisvorstellung von Käufer und Verkäufer weit auseinander, die Lage der Wohnung ist nicht besonders attraktiv oder der Zustand der Wohnung entspricht nicht den Vorstellungen.

Bei den Preisen kann man sich als Verkäufer an ortsüblichen Quadratmeterpreisen orientieren, um so zu einem vernünftigen Preis zu kommen, den man auch dem potentiellen Käufer gegenüber argumentieren kann. Dafür gibt es im Internet verschiedene Preisspiegel, die einen Überblick geben. Viele Verkäufer fragen sich auch, ob man die Wohnung vor dem Verkauf renovieren soll. Das kommt darauf an: Eine Renovierung kostet Zeit und Geld und ob man dann den Geschmack eines Käufers trifft, ist auch nicht sicher. Es kann sich auszahlen, z. B. nur Teile zu renovieren. Diese Frage lässt sich am besten durch einen Fachmann klären, der den Markt kennt.

Beim Verkauf ist natürlich auch wichtig, ob die Wohnung derzeit bewohnt – sprich vermietet – ist oder nicht. Die meisten Käufer sind an einer nicht kurzfristig verfügbaren Immobilie wohl weniger interessiert. Spannend kann es beim Verkauf auch werden, wenn der Interessent Probleme mit der Eigentümergemeinschaft hat, daran scheitern immer wieder an sich gute Abschlüsse. Es kann auch sinnvoll sein, einen technischen Sachverständigen einzuschalten. Denn wenn sich nach dem Verkauf grobe Mängel herausstellen, kann dies mitunter bis zur Rückabwicklung des Verkaufs mit allen negativen Konsequenzen führen.