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Das am Donnerstag präsentierte Regierungsprogramm sieht eine stufenweise Deckelung der Mietpreise für den regulierten Markt in den nächsten drei Jahren vor. Ab 2028 gilt dann im "gesamten Wohnbereich" eine Begrenzung von Mietsteigerungen auf maximal drei Prozent. Bei einer Inflation über drei Prozent sollen Erhöhungen dann gebremst werden und nur zur Hälfte für die Mieter anfallen.
Wohnen sollte durch diese Maßnahmen leistbarer werden. Allerdings "muss man da nur ein bisschen vorsichtig sein", warnte der Experte. "Ein Teil der Anpassung der Mieten passiert nicht innerhalb von einem Wohnverhältnis, sondern da viele Verträge auch befristet sind, kommen die Erhöhungen dann auch oft über den neuen Vertrag", erklärte Klien. "Das ist durch die Regulierung nicht erfasst."
Unmittelbare Preiserhöhungen in den nächsten drei Jahren im unreglementierten Wohnraum, um die bevorstehende Deckelung zu kompensieren, sieht Klien nicht. "Die Mieten, die derzeit am Markt verlangt werden, reizen die Zahlungsbereitschaft bereits aus", so der Ökonom.
Außerdem sei dieser neue "Wohnraumindex" von drei Prozent für eine "Phase der Hochinflation, die so nicht zu erwarten ist in den nächsten Jahren", schätzt der Ökonom. Im Idealfall liegt die Teuerung bei zwei Prozent, derzeit beträgt sie rund drei Prozent. Die geplanten Maßnahmen werden dementsprechend "keine großen Effekte" am Wohnungsmarkt hervorrufen, außer eventuell im "Hintergrund schwelende Diskussionen und Rechtsunsicherheiten" ausräumen.
Auch auf die Inflation wird es nach Einschätzung Kliens geringfügige Auswirkungen haben. "Unmittelbar wird das nicht sehr spürbar sein, aber es durchbricht ein bisschen den Teufelskreis", glaubt der Experte.
Dass die neue Regierung die Mindestdauer der Befristung bei Mietverträgen auf fünf Jahre steigern will, wird dem Ökonomen zufolge auch kaum Folgen haben. "Am generellen Trend zur Befristung wird sich nichts ändern", so Klien. Es sei zwar eine "Stabilisierung der Wohnverhältnisse für die Mieterseite, aber dass dadurch weniger Befristungen vergeben werden, halt ich für nicht realistisch".
Diese Maßnahmen kommen vorrangig den Mietern zugute. Ein zentraler Faktor für die Vermieterseite ist laut Klien die "Korrektur der ungültigen Wertsicherungsklauseln" - in Reaktion auf ein OGH-Urteil. Damit sei das Risiko für Rückzahlungen der Immobilienwirtschaft auf fünf Jahre begrenzt worden. "Diesen Punkt kann die Immobilienwirtschaft für sich verbuchen", stellte Klien fest.
Der Österreichische Haus- und Grundbesitzerbund warnte unterdessen vor einem Verfall des Gebäudebestands. Durch die geringeren Mieteinnahmen könnten weniger Sanierungen durchgeführt werden. Klien sieht die Gefahr mit Blick auf das geplante Dekarbonisierungssystem nicht. Künftig sollen bei der Bildung des Mietzinses die "energetische Qualität der Gebäude und Wohnungen" berücksichtigt werden. "Wenn das in eine ähnliche Richtung wie in den 1980-er Jahren geht, könnte das einen Investitionsboom auslösen, weil Vermieter dann höhere Mieten verlangen können", glaubt Klien.
Für Klien steht "leistbares Wohnen" im Regierungsprogramm für "Stabilisierung und weitere Regulierung" im Mietenbereich. Im Unterschied zu vergangenen Regierungsprogrammen beabsichtigt die künftige Regierung gar keine "große Mietrechtsreform", da sei man "realistisch, in den letzten 20 Jahren hat es auch niemand zusammengebracht".
