Wohnungsübergabeprotokoll – Sicherheit für Mieter & Vermieter

In einem Wohnungsübergabeprotokoll wird der Zustand der Wohnung beschrieben. Dabei gelten die Termine von Einzug oder Auszug als Maßstab. Wird das Dokument von beiden Seiten unterzeichnet, liegt ein rechtskräftiger Beweis vor, wenn es zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter kommen sollte.

Tipp: Als Mieter sollten Sie darauf bedacht sein, dass alle beim Einzug vorliegenden Mängel und Bauschäden in das Protokoll aufgenommen werden.

Manchmal findet sich im Mietvertrag der Verweis auf ein Wohnungsübergabeprotokoll, welches beispielsweise in Wirklichkeit nicht ausgefertigt wurde. Häufiger jedoch unterzeichnen Mieter das ihnen vorgelegte Dokument, ohne davon eine Kopie ausgehändigt zu bekommen.

Mieter besitzen Anspruch auf eine Abschrift. Wurde das Dokument von Mieter und Vermieter erstellt, handelt es sich um eine gemeinschaftliche Urkunde. Sie können also eine Kopie verlangen. Bis Ihnen diese zugeht, fotografieren Sie das Dokument und speichern das Foto auf dem Mobiltelefon ab.

Wurde kein Wohnungsübergabeprotokoll angefertigt, sollten Mieter am Tage der Schlüsselübergabe selbst ein Protokoll erstellen. Fotografieren Sie alle Mängel und Abnutzungsspuren. Sollten dabei Defekte bemerkt werden, müssen Sie diese nicht einfach hinnehmen, sondern können deren Behebung einfordern.

Endet das Mietverhältnis, wird ein Rückstellungsprotokoll angefertigt. Sie sollten dabei nicht nur die Abnutzungsspuren erfassen, sondern auch intakte Wände, Böden, Fenster oder Türen fotografieren. So können Sie im Nachhinein nicht für Schäden haftbar gemacht werden, die sie nicht verursacht haben.

Das Wohnungsübergabeprotokoll ist in Österreich ein wichtiges Beweismittel, wenn es darum geht, im Streitfall dokumentieren zu können, welche Beschädigungen und Mängel bereits beim Einzug in die Immobilie vorhanden waren.

Wohnungsübergabeprotokolle besitzen für beide Parteien Bedeutung:

Ein ordnungsgemäß ausgefertigtes und von Mieter und Vermieter unterzeichnetes Dokument kann vor dem Gesetz als Beweismittel bestehen. Damit können Sie als Mieter zweifelsfrei nachweisen, ob Sie für Mängel oder Beschädigungen haftbar gemacht werden können. Da im Dokument auch die Zählerstände aufzunehmen sind, können Sie sich auch gegen etwaige unberechtigte Nachzahlungsforderungen zur Wehr setzen.

Vermieter sollten im Übergabeprotokoll nötige Reparaturen festhalten. Fotos von vorliegenden Schäden an Wänden, Fliesen, Parkett oder Armaturen sowie die Dokumentation von Rissen und Schäden durch eindringende Feuchtigkeit sollten Aufnahme in das Dokument finden. Bei Altbauwohnungen dürfen auch die Fenster nicht vergessen werden. Vermieter sollten die Abnahme möglichst in der bereits geräumten Wohnung vornehmen. Dies gibt Sicherheit, dass keine Schäden mehr entstehen können. Ein Wohnungsübergabeprotokoll sichert die Übergabe der Räumlichkeiten rechtlich ab und bewahrt Vermieter vor Streitigkeiten.

Folgende Punkte machen ein Übergabeprotokoll für Vermieter zu einem aussagefähigen Dokument und Beweismittel im Streitfall:

• Angaben zu Datum und Uhrzeit der Wohnungsübergabe
• Namen der bei der Übergabe anwesenden Personen
• aktuelle Zählerstände für Strom und Gas
• Auflistung aller vorhandenen Einrichtungsgegenstände
• Alter und Zustand ausgewählter Einrichtungsgegenstände (Kühlschrank, Baujahr 2019, sehr guter Zustand)
• Beurteilung des Zustandes der einzelnen Räumlichkeiten (Wohnzimmer, keine sichtbaren Mängel)
• Art und Zustand der Oberflächen (Bad, Fliesenspiegel an den Wänden intakt, zwei Bodenfliesen gebrochen)
• Mängel, die erst beim Übergabetermin bemerkt worden sind
• Auflistung besprochener Schäden
• Zeitpunkt der Behebung bestehender Schäden durch den Vermieter
• Anzahl der übergebenen Schlüssel
• Funktion der übergebenen Schlüssel (Wohnung, Keller, Dachboden, Garage)
• Fotos und/oder Skizzen zur Verdeutlichung der beschriebenen Mängel

Stellen Sie sicher, dass alle beim Einzug sichtbaren Mängel im Dokument erfasst wurden. Der Zustand von Decken, Boden, Wänden, Türen und Fenster sollte für jeden Raum beschrieben sein. Achten Sie auch darauf, dass der Zustand des beim Einzug vorhandenen Inventars in das Protokoll aufgenommen wurde.

Lassen Sie sich in jedem Fall eine Kopie des Dokuments aushändigen.

Bei der Wohnungsrückgabe wird deren Zustand nicht selten zum Streitfall. Vermieter versuchen dabei häufiger, die Kaution aufgrund angeblicher Beschädigungen einzubehalten. Sie als Mieter müssen keine Schäden beheben, die durch normale Abnützung und ein angemessenes Wohnverhalten hervorgerufen wurden. Der Vermieter darf hierfür nicht die Kaution mindern oder einbehalten.

Ersatz wird dagegen fällig, wenn die Schäden über die normale Abnützung hinausgehen.

Tipp: Als Mieter müssen Sie bei Beschädigungen nicht den Neuwert des Inventars ersetzen, sondern lediglich den noch vorhandenen Zeitwert.