Günstige Wohnungen: Wo die Mieten erschwinglicher sind

Die Höhe des Mietpreises - auch Mietzins genannt - setzt sich aus folgenden Punkten zusammen:

• dem Hauptmietzins

• den Betriebskosten

• besonderen Aufwendungen (zum Beispiel Liftbetriebskosten)

• einem angemessenen Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände (zum Beispiel Waschmaschine)

• der Umsatzsteuer (in der Regel 10%)

Eine Mietpreisbremse, bei der ein Anstieg der Mietpreise gesetzlich reguliert wird, gibt es in Österreich nicht. Andere Länder in Europa wie etwa Deutschland, Dänemark, Frankreich oder Spanien haben eine Mietpreisbremse bereits eingeführt. In Österreich gibt es allerdings für Wohnungen die voll unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fallen, gesetzliche Mietzinsobergrenzen. Die Obergrenzen gelten aber nur für den (Netto-)Hauptmietzins der Wohnung, nicht für Betriebskosten, Umsatzsteuer oder eventuelle Möbelmieten.

Wie hoch der Hauptmietzins ausfällt, richtet sich daher vor allem danach, ob die betreffende Wohnung in den vollen Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes* fällt. Dazu zählen:

• Geförderte Neubauten (mit mehr als 2 Mietgegenständen)

• Altbauten (mit Baubewilligung vor dem 1.7.1953, bei Häusern mit vermieteten Eigentumswohnungen vor dem 9.5.1945).

Kommt das Mietrechtsgesetz voll zur Anwendung, gibt es drei Systeme zur Ermittlung des Hauptmietzinses:

• Kategoriemietzins: Die Kategorie betrifft die Ausstattung einer Wohnung (WC am Gang/nicht am Gang, Küche, Bad, Zimmeranzahl) und andere Faktoren wie die Lage, in der sie sich befindet. Hier gibt es jedoch viele Spezialbestimmungen und Ausnahmen. Der Betrag wird an die Inflation angepasst (sofern im Mietvertrag eine Indexierung vereinbart wurde).

• Richtwertmietzins: Er gibt an, wie viel maximal für einen Quadratmeter verlangt werden darf. Das Richtwertgesetz regelt die Anpassung der Nettomiete an die Inflation. Diese Wertsicherung muss im Mietvertrag festgelegt sein. Zumeist halten sich Vermieter:innen in den Verträgen an die gesetzliche Erhöhung der Richtwerte, die normalerweise alle zwei Jahre erfolgt und sich von Bundesland zu Bundesland unterscheidet.

• angemessener Mietzins: Wie viel ein Quadratmeter in welcher Region durchschnittlich kostet, lässt sich aus dem Mietpreisindex (Link zu Indexrechner der Mietervereinigung Österreich) ablesen. Ob die Höhe der Miete für eine bestimmte Wohnung an einem bestimmten Ort angemessen ist, können Sie mithilfe des Online-Rechners (Link zu Richtwertmietzins-Rechner von wien.gv.at) überprüfen.

^{* Es wird unterschieden zwischen: Volle Anwendung des MRG, Teilanwendungsbereich des MRG, Keine Anwendung des MRG und dem Sonderfall Genossenschaftswohnungen (sie fallen unter das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG))}

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Die Belastung durch die Wohnkosten aus Miete, Kreditrate und Betriebskosten empfanden 45 Prozent der im Februar 2023 befragten Österreicher:innen als belastend, heißt es in der Umfrage des Online-Portals Immobilien Scout 24. Damit hat sich der Wert gegenüber 2020 verdoppelt.

Über die hohen Wohnkosten jammern die Befragten unabhängig davon, ob sie zur Miete oder im Eigentum wohnen. Laut Statistik Austria lag die durchschnittliche Höhe der Mieten inklusive Betriebskosten im 1. Quartal 2023 bei monatlich 9,1 Euro pro Quadratmeter - und damit um 7,8 % höher als im gleichen Quartal des Vorjahres.

Weil die Mieten an die Inflation gekoppelt sind, ist die Inflation ein Hauptgrund, warum die Mietpreise gestiegen sind. Bereits im April 2023 sind die Richtwertmieten in Österreich um rund 8,5 Prozent gestiegen. Der Kategoriemietzins wird bei einer Inflation von über 5 % angehoben. Mit 1. Juli 2023 hat die Bundesregierung die Kategoriemieten erneut erhöht. Hinzu kommt, dass Wohnkosten wie die Wasserversorgung, Instandhaltung und Reparatur der Wohnung und Energieversorgung ebenfalls teurer geworden sind.

Seit 1. April 2023 betragen die Richtwerte laut Sozialministerium (ohne Betriebskosten und Umsatzsteuer):

Die Kategorie-Mietzinse ab 1. Juli 2023 pro Quadratmeter und Monat:

• Kategorie A: 4,47 (bis Juni 2023: 4,23) Euro

• Kategorie B: 3,35 (bis Juni 2023: 3,18) Euro

• Kategorie C: 2,23 (bis Juni 2023: 2,12) Euro

• Kategorie D brauchbar: 2,23 (bis Juni 2023: 2,12) Euro

• Kategorie D: 1,12 (1bis Juni 2023: 1,06) Euro

Ausstattungskategorien nach dem MRG:

Die stärksten Steigerungen haben laut ImmoScout24 im Jahr 2022 folgenden Bundesländer erfahren: Kärnten mit einem Plus von 13,9 Prozent, das Burgenland mit plus 9,8 Prozent und Niederösterreich mit einem Plus von 8,5 Prozent. Allerdings liegen die Preise in diesen Bundesländern nach wie vor mit 10 bis 12 Euro unter dem österreichischen Schnitt. Als Basis der Datenanalyse wurden Bruttomieten (Nettomiete plus Betriebskosten und exklusive Heiz- und Stromkosten) herangezogen. Insgesamt wurden 950 Personen zwischen 18 und 69 Jahren befragt.

Am teuersten mietet man in Wien, Tirol, Vorarlberg und Salzburg, mit Preisen für eine 70 Quadratmeterwohnung von bis zu 1.150 Euro.

Spitzenreiter in Sachen Mietpreise ist immer noch Wien: Bis zu stolzen 16,4 Euro pro Quadratmeter werden laut Erhebung im Durchschnitt verlangt. Ähnlich hoch fallen die Preise mit 16 Euro pro Quadratmeter in Tirol, Vorarlberg und Salzburg aus. In der Steiermark und Oberösterreich liegen die Mietpreise bei rund 11 bis 12 Euro pro Quadratmeter. "Wir können eine zunehmende Annäherung der Preise in den günstigen zu den teureren Regionen feststellen. Aber der Unterschied beträgt immer noch 6 Euro und ermöglicht Mieter:innen bei wachsenden Remote Arbeitsplätzen auch eine größere Freiheit bei der Standortwahl des neuen Zuhauses", teilte Markus Dejmek mit.

Die Mikrozensus-Wohnungserhebung der Statistik Austria, die Monatsmieten und Betriebskosten der Miethaushalte erfasst, fällt zumindest für 2022 nicht ganz so hoch aus. Die Quadratmeterpreise für Hauptmietwohnungen inklusive Betriebskosten bewegen sich hier zwischen 6,7 und 10,4 Euro/m2 (siehe Tabelle unten). Das Gewichtung bleibt aber die Gleiche: Am günstigsten wohnt man im Burgenland, gefolgt von Kärnten, Niederösterreich, Oberösterreich und der Steiermark.

Miete für Hauptmietwohnungen pro m2 in Euro

Laut ImmoScout24 müssen Mieter:innen im Burgenland für 70 Quadratmeter durchschnittlich 700 Euro zahlen. Ebenfalls erschwinglicher sind die Mietpreise in Kärnten, Nieder- und Oberösterreich sowie der Steiermark mit bis zu 850 Euro.