Sie haben schon öfter auf Reisen oder bei Städtetrips in über Airbnb vermieteten Wohnungen oder Zimmer genächtigt? Nun überlegen Sie, sich damit selbst, wenn Sie wegfahren, ein wenig Geld dazuzuverdienen? Dann müssen Sie, als Airbnb-Vermieter, folgende Punkte beachten. Plus: Was in Wien neu zu beachten ist.
Untervermietung erlaubt?
Bevor man seine Wohnung auf Airbnb anbietet, sollte man einen Blick in den eigenen Mietvertrag werfen, ob eine Untervermietung überhaupt erlaubt ist. Ist es verboten, und unterliegt der Mietvertrag dem ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch), dann kann im schlimmsten Fall und bei Wiederholung der Missachtung eine Wohnungskündigung erfolgen. Unterliegt die Wohnung dem MRG (Mietrechtsgesetz), kann der Wohnungseigentümer nur bei wichtigen Gründen eine Weitervermietung verbieten. Unzulässig ist übrigens auch ein unverhältnismäßig hohes Entgelt in Relation zur eigenen Miete zu verlangen. Bei Wiener Gemeindewohnungen ist eine Untervermietung wiederum generell untersagt. Dies gilt es also vorab einmal abzuklären und wenn sinnvoll vertraglich festzuhalten.
Selbst Wohnungseigentümer?
Hat man keinen Mietvertrag, weil man selbst Wohnungsbesitzer ist, müssen dennoch alle Miteigentümer zustimmen, dass man seine Wohnung an Touristen vermieten darf.
Interessant dazu:
Ortstaxe
Wie jedes Hotel muss man auch als Airbnb-Vermieter eine Ortstaxe vom Gast verlangen und diese an das Magistrat zahlen, in Wien 3,2 Prozent vom verdienten Betrag. Das Hinterziehen dieser Taxe kommt übrigens teuer: Die Strafe wurde unlängst von 420 auf 2.100 Euro in Wien angehoben.
Ab wann zahlen Airbnb-Vermieter Steuern?
Steuerfrei dazuverdienen darf man in Österreich 730 Euro pro Jahr. Alles was darüber hinaus geht, muss versteuert werden und es muss eine Einkommenssteuererklärung gemacht werden. Also besser schon im Voraus einen Betrag dafür zur Seite legen.
Gewerbeberechtigung?
Nein, die braucht man nicht, sofern nicht mehr als zehn Betten zur Verfügung gestellt werden, man nicht ausschließlich von der Airbnb-Vermietung lebt und man keine Angestellten dafür einsetzt.
Dazu passend: Die beliebtesten Airbnb-Unterkünfte in Österreich
Örtliche Gesetze beachten
Selbst wenn der Vermieter oder alle Eigentümer zustimmen, ist die Vermietung via Airbnb nicht immer und überall gesetzlich erlaubt. Dies ist jedoch regional unterschiedlich und muss vorab abgeklärt werden. So wird in Wien zum Beispiel die Vermietung an Touristen künftig nur noch außerhalb von sogenannten Wohnzonen erlaubt sein. Liegt eine Wohnung in einer Wohnzone (diese sind im Flächenwidmungsplan festgelegt), gibt es laut neuer Bauordnung, ein Totalverbot. Außer die Vermietung findet nicht öfter als drei bis viermal im Jahr statt, erklärte unlängst Wohnbaustadträtin Kathrin Gaal. In manchen Gebieten werden diese Wohnzonen jedoch wieder reduziert, wie etwa im 6. Bezirk zwischen Gumpendorfer Straße und Linker Wienzeile, da dort ein Mix aus Arbeiten und Wohnen das Ziel ist. Strengere Regeln sind im Moment übrigens auch in Salzburg angedacht.
Wer haftet für Schäden?
"Wenn ein Gast deine Unterkunft bucht, bist du während seines Aufenthalts automatisch durch unsere Gastgeber-Garantie abgesichert. Sachschäden an deiner Unterkunft und deinem Eigentum sind bis zu einer Höhe von einer Million US-Dollar versichert", schreibt Airbnb auf seiner Seite. Ausgenommen sind jedoch Personenschäden und Sachschäden durch Dritte, Schäden an gemeinsam genutzten Bereichen des Gebäudes (Stiegenhaus zum Beispiel), Geld und Wertpapiere sowie von Haustieren verursachte Schäden. Diese "Gastgeber-Garantie" springt dann ein, wenn die Kaution nicht ausreicht – oder keine erhoben wurde. Außerdem gibt es die "Versicherung zum Schutz von Gastgebern", die den Vermieter vor Hafpflichtansprüche Dritter schützt, wenn sich zum Beispiel ein Gast in der Wohnung verletzt. Maximal 880.000 Euro sind hier abgedeckt. Diese beiden Sicherheiten erhält jeder Vermieter von Airbnb gratis.
Es wird dennoch empfohlen, eine Kaution vom Gast einzufordern sowie Gegenstände, die dem Untermieter nicht zur Verfügung stehen sollen, aus der Wohnung zu entfernen.
Meldepflicht bei Airbnb-Vermietung
Zwecks statistischer Erfassung muss die Zahl der Gäste und Übernachtungen an die Stadt gemeldet werden. Ein Gästeverzeichnis muss angelegt werden, wo alle Gäste spätestens innerhalb von 24 Stunden nach dem Eintreffen eingetragen und bei Abreise wieder abgemeldet werden müssen. Dieses Verzeichnis kann auch in elektronischer Form geführt werden.
Wer sind meine Gäste?
Airbnb verifiziert einige Informationen. So muss jeder Gast ein Profilbild sowie eine bestätigte Telefonnummer und E-Mail-Adresse haben. Als Gastgeber darf man aber auch potenzielle Gäste bitten, einen offiziellen Ausweis einzureichen und den von Airbnb eingerichteten Vorgang für die verifizierte Identität in Anspruch zu nehmen.
Wie wird bezahlt?
Alle Zahlungen werden über das Online-Zahlungssystem von Airbnb abgewickelt. Gäste zahlen, wenn eine Buchung abgeschlossen wird, und Gastgeber erhalten das Geld 24 Stunden nach dem Check-in.
In ganz Österreich werden derzeit 18.000 Unterkünfte über Airbnb angeboten. Spitzenreiter ist Wien mit rund 8.000 Unterkünften.
